撰稿 | 何威
来源 | 贝多商业&贝多财经
当下的房地产行业，早已告别了高歌猛进的黄金时代。而身处中介行业风暴中心的贝壳找房（NYSE:BEKE、HK:02423，下同“贝壳”），无疑是直面这场考验的“排头兵”。
一边是盈利下滑的“生存压力”，一边是高管薪酬争议带来的“信任危机”，一边则是新业务探索中的“未知挑战”。
贝壳找房这个中介领域的“巨无霸”，究竟该如何在行业变局中破局，找到新的增长支点？
一、利润持续下降的贝壳之“困局”
在当前经济格局下，房地产行业正经历着深刻变革与调整。自2021年起，上市房企业绩急转直下，行业整体营收在触达峰值后，已连续三年下滑，2024年的降幅相较于2023年更为显著。
展开剩余87%贝壳找房，作为房地产中介领域的头部企业，也不可避免地受到环境的影响，其利润状况备受关注。2025年上半年，贝壳找房的营收为493.4亿元，同比增长24.1%，但净利润为21.6亿元，同比下降7.2%。
事实上，这已是贝壳又一次出现“增速不增利”的情形。此前财报显示，2024年上半年，2024年同期，贝壳实现净利润23.3亿元，同比骤降42.4%。而今，贝壳的净利润再次下降，但降幅有所收窄。
从营收细分来看，首先是二手房交易已经进入了瓶颈期，上半年净收入136亿元，同比仅增4.0%；二季度67亿元，同比下降8.4%。这是自2020年以来首次出现季度收入下滑。
这背后存在两个问题，首先是地方中介联盟通过限制房源共享削弱ACN网络优势，导致存量房佣金率下降0.2个百分点。同时为稳定经纪人队伍，链家品牌固定薪酬占比从30%提至40%，直接挤压了贝壳的利润空间。
其次是新房交易虽然规模持续扩张，但利润缩水明显，新房交易营收上半年营收为167亿元，同比暴增29.9%。虽然营收增长，但实际上增收不增利，以及贡献利润率下降，利润占比从2024年的26.6%降至24.8%，开发商要求佣金率下浮0.3-0.5个百分点，二线以下城市毛利率甚至跌破20%。
显然可见的是，贝壳规模的扩张并未带来与之匹配的盈利增长。以存量二手房与新房交易这两大传统核心业务为例，存量二手房交易利润率从曾经的49%降至如今的约40%，新房交易利润率也从最高的27.2%降至20%左右。
为在租赁业务上发力，贝壳推出了“省心租”模式，以托管业主房源为主要服务方式，虽保障了房东在房源空置期的房租收入，但在实际运营中却引发诸多争议。
例如，有消费者反映，贝壳提供给房东的租金降低，同时对长期租住同一房源的租客提高租金，这一现象在社交媒体上引发广泛讨论。这不仅影响了用户体验，从盈利角度来看，也未能给贝壳带来足够支持，反而成为拖累整体毛利率的因素之一。
在房地产行业深度调整的大背景下，贝壳找房在规模扩张与盈利优化的平衡上，正面临严峻挑战。
二、高管天价年薪“吸血虫”
贝壳找房一度凭借创新模式与庞大的业务版图成为行业的翘楚，但如今高管的天价薪酬问题也像一个隐藏的“毒瘤”在内部滋生。
从2021-2022年，贝壳在连续亏损的艰难处境下，高管薪酬却呈现出逆势上涨的态势，形成了“利润越薄、高管越肥”的荒诞局面。
其中，彭永东的年薪从847万飙升至7.13亿，2023年公司虽实现盈利，高管薪酬占比竟高达29.6%，远高于国际同行3%-5%的合理水平。
这种“旱涝保收”的薪酬设计，完全背离了股权激励机制应有的初衷，使得高管收益与公司长期价值创造脱节，沦为了一种变相的利益输送手段。
与行业内其他企业相比，这种薪酬差距更是荒诞至极。万科郁亮年薪仅33.6万，与彭永东的4亿年薪形成了天壤之别。而贝壳经纪人年均8.34万的收入，与高管薪酬相比，更是相差千倍。
从薪酬结构来看，贝壳高管薪酬中，股份支付占比常年超97%。
以2023年彭永东7.13亿元年薪为例，仅1176万元为现金，其余皆源于限制性股票会计摊销。这种设计虽符合港股“同股不同权”架构合规要求，却暗藏隐患。高管能以低价行权，行权价仅为市价38%-62%，提前锁定丰厚未来收益，却无需背负业绩对赌压力。
2022年贝壳亏损13.86亿元时，彭永东薪酬仍逆势涨至4.75亿元，其股权激励解锁条件只与任职期限挂钩，与净利润、市占率等核心指标毫无关联，使得股权激励沦为高管谋取私利的工具，与公司长期价值创造严重脱节。
薪酬矛盾的另一面是基层生态的崩塌。
贝壳平台拥有近50万经纪人，2024年人均年收入仅7.42万元，彭永东的年薪是经纪人平均收入的5399倍。更讽刺的是，贝壳推行“借薪制”，经纪人无底薪，若当月未开单仅能领取最低工资，开单后需从提成中扣除保障薪。
以一套200万元的二手房为例，经纪人到手佣金约3万元，但需数月才能成交一单，实际收入远低于行业平均水平。与此同时，贝壳通过ACN模式构建的垄断优势，进一步加剧了利益失衡：二手房交易抽佣3%，新房渠道佣金率高达4%-10%，2024年广州部分区域甚至上调至23%，导致加盟商利润锐减30%，消费者则面临捆绑收费、信息泄露等投诉。
究其本质，这场争议根源在于平台经济下资本逻辑与公共价值的撕裂。贝壳通过股权激励绑定管理层，彭永东团队凭借B类超级投票权掌握22.1%绝对话语权，形成“内部人控制”局面，薪酬委员会形同虚设，高管自定薪酬成为常态。
面对公众对“天价年薪”的质疑，贝壳让彭永东捐赠4.4亿股票试图平息舆论，却未能触及根本。若不重构薪酬与业绩的强关联、降低平台抽佣比例、提升基层劳动者回报，任何公关举措都只是治标不治本。如果企业宣称的“做难而正确的事”异化为“赚快而贪婪的钱”，贝壳找房的可持续性终将悬于一线。
三、第二曲线能破局吗？
在地产行业深度调整的大背景下，贝壳找房亟需跑通第二曲线来实现可持续增长与突破。
从业务布局来看，贝壳提出的“一体三翼”战略。“一体”即稳固房产经纪服务业务这一基本盘，凭借其在二手房和新房交易市场积累的庞大用户基础，进一步巩固市场份额，为新业务输血。
但事实会有想象的那么简单吗？很难说！
比如“三翼”中的整装业务，贝壳虽通过收购圣都家装实现快速扩张，但2024年终止对空间智慧剩余股权的收购，暴露反垄断审查风险。
这意味着未来难以复制“并购-整合”模式，而自建能力面临行业固有难题：家装供应链分散，涉及超万种SKU、施工流程非标化，2024年基装工期仍需100天、而且在工地透明度、材料质量等家装行业仍是投诉焦点。
今年上半年，家装家居业务收入为75亿元，同比增长16.5%，2025年贝壳计划在该业务上调整节奏，重塑产品力和交付力。
但问题的关键是，家装家居业务是依附在新房交易上的皮毛，在前几年大量房地产新房成交存量的背景下，家装家居还能维持到现在，但关键是这几年之后日子该怎么过呢？
除了家装业务，租赁业务也是贝壳关键一翼，贝壳可借助已有的房源信息优势与品牌影响力，大力推进“省心租”等产品迭代。
房屋租赁业务在2024年管理房源翻倍至43万套，但服务成本同比激增121.02%。这一矛盾源于长租公寓行业的天然属性：空置期成本、管家服务人力投入、装修翻新支出构成刚性成本，而租金溢价空间受政策调控限制。
尽管贝壳通过数字化工具提升租客续约率至54.4%，但整体利润率仍低于房产交易业务，鉴于当前一二线房产空置率不断上升，未来该业务的可持续盈利性存疑。
如果说租赁和整装还只是贝壳原有业务的延申，那贝好家业务的重资产模式与轻资产基因天然冲成为“三翼”中最具争议的板块。
对于贝壳而言，当传统交易业务不再躺着赚钱，当规模扩张不再等同于利润增长，当基层生态与管理层利益出现失衡，未来的道路有点难以抉择。
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